المسطح لا الأرض
الحساب يدور حول المسطحات البنائية المرخصة وليس مساحة قطعة الأرض فقط.
تراخيص البناء بالمدن الجديدة
التفاصيل الكاملة عن استخراج تراخيص البناء في المدن الجديدة التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية ، الأوراق المطلوبة لاستخراج رخصة البناء ، إجراءات استخراج رخصة البناء ، تكلفة استخراج رخصة البناء
القاهرة الجديدة - التجمع - أكتوبر - الشيخ زايد - العبور - بدر
01014490054 أنواع طلبات تراخيص البناء في المدن الجديدة
اختيار نوع الطلب قبل تجهيز الملف
كل نوع من هذه الطلبات له مدخلات مختلفة، حتى لو تشابهت بعض المستندات الهندسية
- طلب بيان صلاحية الموقع
- يستخدم لتحديد صلاحية القطعة للبناء من الناحية التخطيطية والاشتراطات البنائية.
- يوضح الردود والنسبة والارتفاع والاستخدامات والقيود الخاصة بالموقع.
- لا يجب اعتباره إجراءً منفصلًا عن التصميم؛ هو الأساس الذي يتم التصميم عليه.
- طلب ترخيص بناء إنشاء
- يخص قطعة لم يصدر لها ترخيص بناء سابق أو يراد الترخيص عليها كمبنى جديد.
- عادة يحتاج بيان صلاحية وموقف تنفيذي عند طلبه، ثم رسومات معمارية وإنشائية وملف فني كامل.
- يراجع فيه الجهاز علاقة المشروع بالكراسة والنموذج والمرافق والموقف المالي.
- طلب ترخيص بناء تعديل أو تعلية
- يخص مبنى له رخصة أو تنفيذ قائم ويراد تعديله أو تعليته.
- لا يصح التعامل معه كإنشاء جديد؛ لأن الرخص السابقة والواقع المنفذ والتحمل الإنشائي عناصر حاكمة.
- قد يحتاج شهادة تحمل أو تقرير إنشائي أو مستندات استشارية إضافية حسب الحالة.
- طلب استكمال غرف السطح أو زيادة مسطح الروف
- يرتبط بقرارات أو تيسيرات خاصة في بعض الحالات والمناطق.
- يحتاج فحص الرخصة السابقة والموقف التنفيذي ومساحة السطح المسموح بها.
- قد يكون الطلب متاحًا للمالك فقط أو وفق دورة عمل محددة على البوابة.
- طلب تجديد ترخيص البناء
- يظهر عند انتهاء مدة الترخيص أو الحاجة لإعادة تفعيل التعامل قبل التنفيذ.
- يجب مراجعة هل الاشتراطات القديمة لا تزال قابلة للتطبيق أم ظهرت شروط أو رسوم جديدة.
- الموقف المالي والتنفيذي قد يكونان أهم من إعادة رفع نفس الرسومات.
- طلب تحديد موقف تنفيذي أو معاينة
- مهم عند وجود تنفيذ سابق أو مبنى قائم أو شك في مطابقة الواقع للرخصة.
- قد يسبق طلب الإنشاء أو التعديل حتى يعرف الجهاز ما هو الوضع الفعلي على الأرض.
- نتيجته قد تغير مسار الترخيص بالكامل من إنشاء إلى تعديل أو استكمال أو تصحيح موقف.
خطوات العمل على ترخيص بناء في مدينة جديدة
مرحلة التصميم
- تحديد المدينة والقطعة
- القاهرة الجديدة أو الشروق أو بدر أو العبور أو 6 أكتوبر أو الشيخ زايد أو حدائق أكتوبر أو سفنكس أو أي جهاز آخر.
- رقم القطعة والمنطقة والحي والمجاورة والمساحة والحدود.
- تحديد هل القطعة من طرح بيت الوطن أو قرعة أو تخصيص مباشر أو نقل ملكية أو تنازل.
- مراجعة مستند الأرض
- محضر الاستلام أو إخطار التخصيص أو العقد أو سند الملكية.
- مراجعة أسماء الملاك والتوكيلات والصفة القانونية.
- رصد أي اختلاف بين مستند الملكية وبيانات الجهاز أو الكود الإلكتروني.
- مراجعة الموقف المالي
- الأقساط والمستحقات ورسوم مجلس الأمناء والمصروفات الإدارية.
- هل توجد غرامات أو مهلة بناء منتهية أو طلب مد مهلة؟
- هل يوجد مانع تعامل قبل فتح طلب الترخيص؟
- مراجعة الكراسة والاشتراطات
- نسبة البناء والردود والارتفاع وعدد الوحدات.
- شروط البدروم وغرف السطح والسور وأماكن الانتظار.
- الطابع المعماري والنموذج الموحد إن كان مطلوبًا.
مرحلة الملف الهندسي والتقديم
هدفها تحويل الاشتراطات إلى ملف قابل للفحص والاعتماد
- تفعيل حساب المالك والمكتب
- تجهيز مستندات المالك وبياناته على البوابة عند العمل إلكترونيًا.
- تجهيز بيانات المكتب الهندسي وكارنيه النقابة والسجل الهندسي والبطاقة الضريبية عند طلبها.
- الحصول على كود الأرض وربطه بالطلب الصحيح.
- إعداد بيان الصلاحية
- تقديم طلب بيان الصلاحية أو مراجعته إذا كان موجودًا.
- مطابقة الاشتراطات الواردة به مع الكراسة وبيانات الجهاز.
- عدم التصميم النهائي قبل التأكد من أن الاشتراطات واضحة.
- إعداد الرسومات
- معماري يلتزم بالردود والنسبة والارتفاع والطابع المعماري.
- إنشائي متوافق مع المعماري والجسات والنوتة الحسابية.
- ملفات PDF و CAD منظمة ومختومة ومعتمدة عند التقديم الإلكتروني.
- متابعة الفحص والسداد
- فحص أولي وتسكين الطلب على العقار أو القطعة.
- استيفاء ملاحظات التراخيص داخل الجهاز.
- سداد الرسوم وإتاحة الرخصة بصيغة إلكترونية أو استلامها حسب نظام الجهاز.
المستندات المطلوبة لترخيص بناء بالمدن الجديدة
المستندات تتغير حسب نوع الطلب، لكن الهيكل العملي يدور حول المالك والأرض والاشتراطات والرسومات والاعتمادات
قائمة مراجعة المستندات
تستخدم قبل فتح الطلب حتى لا يتحول الملف إلى سلسلة استيفاءات
- مستندات المالك والصفة
- صورة بطاقة الرقم القومي للمالك أو الملاك.
- توكيل أو تفويض للمكتب الهندسي أو من يتابع الملف.
- في حالة الشركات: سجل تجاري وبطاقة ضريبية وما يثبت صفة الممثل القانوني.
- في حالة الورثة أو الشركاء: مستندات الصفة والتوكيلات اللازمة للتعامل مع الجهاز.
- مستندات الأرض
- محضر استلام الأرض أو إخطار التخصيص أو عقد الملكية أو سند الحيازة الصادر من الهيئة أو الجهاز.
- كود الأرض أو بيانات القطعة على شاشة ملكياتي عند العمل من خلال البوابة.
- بيانات القطعة: المدينة، الحي، المنطقة، المجاورة، رقم القطعة، المساحة، الحدود.
- آخر ما يفيد السداد أو الموقف المالي إذا طلب الجهاز ذلك.
- مستندات الصلاحية والاشتراطات
- بيان صلاحية الموقع للبناء من الناحية التخطيطية والاشتراطات البنائية.
- كراسة الشروط أو النموذج المعماري أو اشتراطات المنطقة.
- أي مخاطبات أو قرارات خاصة بالقطعة مثل مد مهلة أو موافقة زيادة سطح أو تحديد موقف تنفيذي.
- أي قيود خاصة بالارتفاع أو الطيران أو الدفاع أو المرافق إن وجدت.
- المستندات الهندسية
- رسومات معمارية بصيغة PDF و CAD عند التقديم الإلكتروني.
- رسومات إنشائية متوافقة مع المعماري.
- نوتة حسابية وتقرير جسات تربة عند الحاجة أو في حالة الإنشاء الجديد.
- شهادة صلاحية الأعمال للترخيص ونموذج حساب تكاليف الأعمال.
- شهادة إشراف على التنفيذ أو بيانات مهندس الإشراف طبقًا للمسار المطلوب.
- مستندات التأمين والمقاول
- وثيقة تأمين المسؤولية المدنية عن أخطار أعمال البناء عند دخول المشروع في حالاتها.
- برنامج زمني للتنفيذ للمقاول عند طلبه.
- بيانات المقاول أو التعاقد معه في الحالات التي يتطلبها قانون البناء.
- نسخ الرسومات المعتمدة من المجمعة المصرية لتأمين أخطار البناء إذا كان التأمين مطلوبًا.
- موافقات إضافية محتملة
- الحماية المدنية عند طبيعة النشاط أو المساحة أو الاستخدام.
- وزارة الطيران المدني أو القوات المسلحة عند وجود قيود ارتفاع أو نطاقات مؤثرة.
- موافقات مرافق أو كهرباء أو صرف أو طرق عند تعارض الموقع أو النشاط مع شبكات أو محاور.
- موافقات خاصة للأنشطة الخدمية أو التجارية أو الصناعية غير السكنية.
حساب تكلفة الأعمال والرسوم لا يعتمد على مساحة الأرض وحدها
تقدير تكلفة الرخصة يبدأ من المسطح المرخص وقيمة المتر المعتمدة، ثم تدخل الرسوم والتأمينات والمراجعات حسب الحالة
ما معنى قيمة المتر المسطح في الترخيص؟
قيمة المتر المسطح المستخدمة في الترخيص ليست سعر تنفيذ حقيقي يلتزم به المقاول، وليست سعر بيع العقار، وليست سعر الأرض. هي قيمة إدارية معيارية تستخدم في حساب قيمة الأعمال المرخص بها، ومنها قد تحسب بعض الرسوم أو التأمين أو حدود دخول وثيقة التأمين. لذلك عندما تكون الأرض 700 م2 مثلًا، لا تحسب التكلفة على 700 م2 مباشرة، بل على المسطحات البنائية المرخصة: بدروم وأرضي ومتكرر وغرف سطح وأي أعمال داخلة في الطلب. قد تختلف قيمة المتر حسب نطاق المدينة الجديدة والمحافظة التابعة لها. وفق المنشور عن القرار الوزاري رقم 773 لسنة 2025، تم تقدير قيمة المتر في مدن هيئة المجتمعات العمرانية الواقعة في نطاق القاهرة الكبرى والإسكندرية بقيمة أعلى من مدن باقي المحافظات، مع تصنيف آخر لمدن الوجه القبلي. لذلك لا بد من مراجعة القيمة السارية وقت فتح الملف، لأن القيم قد تتغير بقرار وزاري جديد.
طريقة التفكير في التكلفة
قيمة متر معيارية
تستخدم قيمة المتر المعلنة إداريًا لتقدير قيمة الأعمال، وقد تختلف حسب نطاق المدينة والمحافظة.
وثيقة التأمين
المباني ذات قيمة أعمال مليون جنيه فأكثر أو أربعة أدوار فأكثر أو التعليات تدخل غالبًا في نطاق وثيقة التأمين.
السداد الإلكتروني
في المسار الإلكتروني يتم تحديد الرسوم بعد فحص الطلب، ثم السداد من خلال الوسائل المتاحة على المنصة عند تفعيل الخدمة.
بنود تكلفة يجب فصلها
خلط هذه البنود يجعل العميل يتوقع رقمًا غير واقعي قبل فحص الملف
- رسوم الجهاز أو الخدمة
- تظهر بعد فحص الطلب أو طبقًا للنموذج المعمول به في الجهاز.
- قد تشمل رسوم بيان صلاحية أو فحص أو إصدار أو خدمات إلكترونية أو سداد عبر المنصة.
- قيمة الأعمال المرخص بها
- تحسب من المسطح المرخص مضروبًا في قيمة المتر السارية.
- تستخدم في تقدير بعض الالتزامات وليس كسعر مقاولة فعلي.
- وثيقة التأمين
- تطلب في الحالات المحددة بقانون البناء، خصوصًا قيمة الأعمال الكبيرة أو المباني أربعة أدوار فأكثر أو التعليات.
- تحتاج رسومات وتقرير تربة ومستندات فنية قابلة للمراجعة.
- أتعاب المكتب الهندسي
- تشمل الرفع، التصميم، الرسومات، النوتة، التنسيق، التقديم والمتابعة حسب الاتفاق.
- لا تختلط برسوم الدولة ولا برسوم الجهاز.
- مصاريف استيفاء أو تعديلات
- قد تظهر إذا كانت الكراسة غير مقروءة من البداية أو الرخصة السابقة غير مدروسة.
- الملف المنظم يقلل هذه التكلفة لكنه لا يلغي احتمالات الاستيفاء من الجهاز.
الجهات التي قد تظهر في ملف ترخيص المدن الجديدة
ليس كل ملف يحتاج كل الجهات، لكن تجاهل جهة واحدة عند وجودها قد يوقف الترخيص أو يخفض الارتفاع أو يغير التصميم
جهات وموافقات لا يصح تجاهلها
جهاز المدينة
الجهة اليومية الأساسية في الملف: فحص، بيان صلاحية، رخصة، كود أرض، موقف مالي، مهل، استيفاءات، وتسليم الرخصة.
هيئة المجتمعات العمرانية
تظهر من خلال اللوائح والقرارات والتخصيص والكراسات والبوابة والخدمات الإلكترونية واللائحة العقارية.
نقابة المهندسين والمكاتب
الرسومات والشهادات والاعتمادات والسجل الهندسي وكارنيه النقابة وبيانات المكتب تصبح جزءًا من قبول الملف.
المجمعة المصرية للتأمين
تدخل عند طلب وثيقة تأمين أخطار أعمال البناء، خاصة في المباني ذات قيمة أعمال كبيرة أو أربعة أدوار فأكثر أو التعليات.
الحماية المدنية
قد تطلب عند استخدامات أو مساحات أو ارتفاعات أو أنشطة معينة، خصوصًا غير السكني أو كثيف الإشغال أو التجاري والخدمي.
القوات المسلحة والطيران المدني
قد تظهر قيود ارتفاع أو موافقات في مناطق معينة، ولا يجوز افتراض الارتفاع النهائي قبل مراجعة هذه القيود عند وجودها.
القيود الخاصة: الدفاع والطيران والمرافق والحريق
متى تصبح الموافقات الخاصة مؤثرة؟
التحقق المبكر من هذه النقاط يمنع إعادة تصميم الارتفاع أو البدروم أو النشاط أو الواجهة
- قيود القوات المسلحة
- قد تفرض حدًا أقصى للارتفاع في مناطق معينة.
- لا تظهر دائمًا في حديث العميل عن الأرض، لذلك يجب مراجعتها من مستندات الجهاز أو بيان الصلاحية أو المخطط.
- إذا وجد قيد ارتفاع، فهو مقدم على رغبة المالك في استغلال كل الأدوار المتخيلة.
- قيود سلطة الطيران المدني
- تظهر عند قرب الموقع من مطارات أو مسارات أو نطاقات ارتفاع.
- غرب القاهرة وسفنكس وبعض النطاقات القريبة من محاور الطيران تحتاج حذرًا خاصًا عند الارتفاعات.
- لا يتم التعامل معها كتخمين؛ يتم الرجوع لما يورده الجهاز أو الجهات المختصة.
- غرف ومحولات الكهرباء
- بعض الكراسات تنبه إلى أن مواقع غرف ومحولات الكهرباء قد لا تكون محددة نهائيًا وقت الطرح.
- تصميم السور أو المدخل أو الجراج دون مراجعة مسار الكهرباء قد يؤدي لتعديل لاحق.
- يجب تركونة مرونة داخل التصميم عند وجود مرافق غير نهائية.
- موقف المرافق
- بعض الطروحات تربط التسليم بتوفير مرافق لازمة للإنشاء مثل طريق ممهد أو مصدر مياه.
- عدم اكتمال المرافق قد يؤثر على التنفيذ حتى بعد جاهزية الرسومات.
- يجب فصل صلاحية الترخيص عن قابلية التنفيذ الفوري على الأرض.
- الحماية المدنية
- المباني التجارية والخدمية والمختلطة أو ذات الإشغال الخاص لا تعامل مثل فيلا سكنية صغيرة.
- المداخل والمخارج والمسارات والتهوية ووسائل الإطفاء قد تحتاج مراجعة مبكرة.
- الموافقة ليست بديلًا عن كود الحريق، بل دليل على أن التصميم قابل للتشغيل الآمن.
الرسومات الهندسية المطلوبة للمدن الجديدة
اللوحات يجب أن تجيب على أسئلة الجهاز
رسومات ترخيص المدن الجديدة لا يجب أن تكون مجرد مساقط جميلة. اللوحات يجب أن توضح حدود القطعة، الردود، خط البناء، النسبة البنائية، البدروم، أماكن الانتظار، السور، غرف السطح، المناور، الواجهات، القطاعات، مناسيب الدخول، علاقة المبنى بالشارع، وغرف الخدمات عند وجودها. كما يجب أن يظهر التوافق بين المعماري والإنشائي، لأن تعارض الأعمدة أو المناور أو السلالم مع المساقط المعمارية يخلق ملاحظات فنية لا علاقة لها بالمستندات الإدارية. وعند التقديم الإلكتروني يجب تجهيز نسخة PDF مقروءة ونسخة CAD منظمة ومضغوطة بالطريقة المطلوبة، لأن الملف الرقمي غير المرتب قد يسبب رفضًا أو استيفاءً حتى لو كان التصميم في جوهره صحيحًا.
مكونات الرسومات
الموقع العام
حدود القطعة، الشوارع، الردود، المدخل، السور، أماكن الانتظار، وموقع المبنى داخل الأرض.
المساقط المعمارية
كل دور مرخص: بدروم، أرضي، متكرر، غرف سطح، خدمات، مناور، سلالم، ومداخل.
الواجهات والقطاعات
إثبات الارتفاع، المناسيب، الطابع المعماري، الفتحات، وخطوط البروز أو الارتداد.
الإنشائي والجسات
أساسات، أعمدة، كمرات، أسقف، تقرير تربة، ونوتة حسابية عند طلبها أو عندما تفرض الحالة ذلك.
خدمة تراخيص البناء بالمدن الجديدة
نراجع قطعة الأرض كملف جهاز كامل، ثم نحدد مسار الترخيص الصحيح ونجهز الرسومات والمستندات والمتابعة
منهج العمل
الهدف أن يدخل الملف إلى الجهاز وهو مفهوم، لا أن ننتظر الاستيفاءات لتخبرنا بما كان يجب مراجعته من البداية
- استلام بيانات القطعة
- المدينة، رقم القطعة، المنطقة، المساحة، نوع الطرح، مستند الملكية أو الاستلام، والرخص السابقة إن وجدت.
- فحص موقف الجهاز
- المهلة، الموقف المالي، كود الأرض، التنازل أو نقل الملكية، والموقف التنفيذي إن كان هناك تنفيذ سابق.
- قراءة الاشتراطات
- النسبة، الردود، الارتفاع، البدروم، الروف، الطابع المعماري، القيود الخاصة، وأماكن الانتظار.
- تجهيز الرسومات
- معماري وإنشائي وجسات ونوتة وشهادات ونماذج حساب التكلفة حسب الحاجة.
- التقديم والمتابعة
- رفع المستندات، متابعة الاستيفاءات، السداد، ومتابعة إصدار الرخصة حتى التسليم.
الأسئلة الشائعة
هل ترخيص البناء في المدن الجديدة يتم من الحي؟
لا. القطع التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية يتم التعامل عليها من خلال جهاز المدينة المختص ومنظومة خدمات المدن الجديدة عند إتاحة الخدمة إلكترونيًا، وليس من خلال حي عادي مثل العقارات داخل العمران القديم.
هل أبدأ بالرسومات أم ببيان الصلاحية؟
الأفضل أن تبدأ بمراجعة بيان الصلاحية أو كراسة الشروط والاشتراطات قبل التصميم النهائي. الرسم قبل معرفة النسبة والردود والارتفاع والطابع المعماري قد يحتاج إعادة تصميم.
ما معنى كود الأرض؟
كود الأرض هو وسيلة ربط الطلب الإلكتروني بالقطعة داخل ملف المالك على منظومة الجهاز. إذا لم يتطابق الكود مع المالك أو المكتب أو بيانات القطعة، قد يتوقف الطلب قبل الفحص الفني.
هل تختلف اشتراطات القاهرة الجديدة عن الشروق وبدر وأكتوبر؟
نعم. قد تختلف النسبة البنائية والردود وعدد الأدوار والطابع المعماري حسب المدينة والمنطقة والحي ونوع الطرح. حتى داخل نفس المدينة قد تختلف منطقة عن أخرى.
هل أحتاج موافقة الطيران المدني أو القوات المسلحة؟
ليس في كل الحالات. لكنها قد تظهر في مناطق لها قيود ارتفاع أو قرب من نطاقات طيران أو اعتبارات استراتيجية. عند وجود القيد يجب احترامه قبل تثبيت عدد الأدوار.
متى تطلب وثيقة التأمين؟
تطلب في الحالات التي يحددها قانون البناء، مثل المباني ذات قيمة أعمال مليون جنيه فأكثر أو المباني أربعة أدوار فأكثر أو أعمال التعلية، مع مراعاة الاستثناءات والتعديلات السارية.
هل قيمة المتر المسطح هي تكلفة البناء الحقيقية؟
لا. هي قيمة معيارية إدارية تستخدم في حساب قيمة الأعمال والرسوم أو التأمينات، وليست سعر تنفيذ فعلي ولا عرض مقاولة.
هل يمكن ترخيص استكمال الروف في كل المدن؟
لا يجب افتراض ذلك. استكمال غرف السطح أو زيادة مسطح الروف يرتبط بقرارات وشروط ومناطق وحالات معينة، ويحتاج مراجعة الرخصة السابقة والموقف التنفيذي والبوابة.
اقرأ أيضًا
ترخيص تعلية بالمدن الجديدة
حالات التعلية أو التعديل على مبنى قائم داخل جهاز مدينة جديدة.
ترخيص استكمال روف
استكمال غرف السطح أو زيادة مسطح الروف عند سماح الاشتراطات والقرارات بذلك.
خدمات ذات علاقة
تصميم معماري وإنشائي
إعداد الرسومات الهندسية المناسبة للترخيص والتنفيذ طبقًا لاشتراطات جهاز المدينة والكود المصري.
إشراف هندسي على البناء
متابعة تنفيذ الأعمال بعد صدور الترخيص طبقًا للرسومات والاشتراطات والمواصفات.
تقارير وشهادات هندسية
تقارير فنية وشهادات قد يحتاجها ملف التعلية أو التحمل الإنشائي أو الموقف التنفيذي.